VLADA REPUBLIKE HRVATSKE

3171

Na temelju članka 3. Uredbe o državnim potporama (»Narodne novine«, broj 50/2006), Vlada Republike Hrvatske je na sjednici održanoj 12. rujna 2008. godine donijela

ODLUKU

O OBJAVLJIVANJU PRAVILA O UDJELU POTPORA KOD PRODAJE ZEMLJIŠTA I ZGRADA OD STRANE TIJELA JAVNE VLASTI

I.

Pravila o prodaji javnih zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti sadržana su u Priopćenju Komisije u vezi s udjelom potpora kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. (SL C 209, 10. 7. 1997, str. 3. – 5.)

II.

Tekst akta u kojem su sadržana pravila iz točke I. ove Odluke, u prijevodu na hrvatski jezik, glasi:

PRIOPĆENJE KOMISIJE U VEZI S UDJELOM POTPORA KOD PRODAJE ZEMLJIŠTA I ZGRADA OD STRANE TIJELA JAVNE VLASTI
(SL C 209, 10. 7. 1997, STR. 3. – 5.)

I. UVOD

Posljednjih godina Komisija je u nizu prilika istraživala prodaju zemljišta i zgrada u javnom vlasništvu kako bi ustanovila postoji li element državne potpore u korist kupaca. Komisija je sastavila opće smjernice za države članice kako bi opći pristup problemu državne potpore kroz prodaju zemljišta i zgrada od strane javnih tijela postao transparentan i kako bi se smanjio broj slučajeva koje je potrebno istražiti.
Sljedeće Priopćenje za države članice:
– opisuju jednostavni postupak kojim se državama članicama omogućava da se prodaja zemljišta i zgrada odvija na način koji automatski isključuje državnu potporu,
– navode jasne slučajeve prodaje zemljišta i zgrada o kojima se mora obavijestiti Komisija kako bi se omogućila procjena o tome uključuje li određena transakcija potporu i, ukoliko je to slučaj, o usklađenosti spomenute potpore sa zajedničkim tržištem,
– omogućavaju Komisiji da brzo odgovori na sve pritužbe ili podneske od trećih strana koje upozoravaju na slučajeve navodne potpore vezano uz prodaju zemljišta i zgrada.
Ovo Priopćenje uzima u obzir činjenicu da u većini država članica postoje proračunske odredbe koje osiguravaju da se imovina u javnom vlasništvu, u načelu, ne može prodati za cijenu ispod njihove vrijednosti. Iz tog razloga, proceduralne predostrožnosti, koje su preporučene kako bi se izbjeglo uplitanje pravila o državnim potporama, formuliraju se na način koji bi državama članicama trebao omogućiti da se usklade s ovim smjernicama ne mijenjajući nacionalne postupke.
Ovo Priopćenje se odnosi jedino na prodaju zemljišta i zgrada u javnom vlasništvu. One se ne odnose na javnu kupnju zemljišta i zgrada ili na zakup ili najam zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. Spomenute transakcije mogu također uključiti elemente državne potpore.
Ovo Priopćenje ne utječe na posebne odredbe ili postupke država članica kojima se promiče kakvoća i pristup privatnom stanovanju.

II. NAČELA

1. Prodaja kroz postupak bezuvjetne ponude

Prodaja zemljišta i zgrada kroz dobro oglašavani, otvoreni postupak s bezuvjetnom ponudom, koji se može usporediti s aukcijom i koji prihvaća najbolju ili jedinu ponudu, prema svojoj definiciji ima tržišnu vrijednost te stoga ne uključuje državnu potporu. Ne uzima se u obzir činjenica da je prije postupka ponude postojala drugačija procjena zemljišta i zgrada, npr. u računovodstvene svrhe ili za prijedlog početne najniže ponude.
(a) Ponuda je »dobro oglašavana« ukoliko je u razumnom roku (dva mjeseca ili više) uzastopno oglašavana u nacionalnome tisku, službenom glasilu, specijaliziranim tiskovinama za nekretnine ili drugim prikladnim publikacijama te preko agencija za nekretnine koje se obraćaju velikom broju potencijalnih kupaca, kako bi se o njoj obavijestili svi potencijalni kupci.
Skora prodaja zemljišta i zgrada koje bi zbog svoje visoke vrijednosti ili drugih značajki mogle privući ulagače koji posluju na europskoj ili međunarodnoj razini treba se najaviti u publikacijama koje se redovito objavljuju u međunarodnim nakladama. O ovakvim ponudama također obavještavaju agencije koje se obraćaju klijentima na europskoj ili međunarodnoj razini.
(b) Ponuda je »bezuvjetna« kada svaki kupac, bez obzira na to bavi li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti, u načelu ima pravo na kupnju zemljišta i zgrada te na njihovu uporabu u vlastite svrhe. Mogu se uvesti ograničenja radi sprečavanja javnog onečišćenja zbog zaštite okoliša ili izbjegavanja isključivo špekulativnih ponuda. Ograničenja uporabe zemljišta i zgrada, koja se zbog urbanističkog i regionalnog planiranja nameću vlasnicima sukladno domaćem zakonodavstvu, ne utječu na bezuvjetnost ponude.
(c) Ukoliko se prodaja budućem vlasniku uvjetuje preuzimanjem posebnih obveza – osim onih koje proizlaze iz općega domaćeg zakonodavstva ili odluke urbanističkih tijela ili onih koja se bave općom zaštitom i očuvanjem okoliša ili javnim zdravstvom – u korist javnih tijela ili u općem interesu javnosti, ponuda se smatra »bezuvjetnom« u smislu gornje definicije jedino ako svi potencijalni kupci moraju i mogu ispuniti spomenutu obvezu bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti.

2. Prodaja bez postupka bezuvjetne ponude

(a) Neovisna stručna procjena

Ako tijela javne vlasti ne namjeravaju slijediti postupak iz točke 1., prije početka pregovora o prodaji jedan ili više neovisnih vještaka za nekretnine izrađuju neovisnu procjenu kako bi se na temelju općeprihvaćenih tržišnih pokazatelja i normi vrednovanja utvrdila tržišna vrijednost. Tržišna cijena ustanovljena na taj način iznosi minimum kupovne cijene koja se može ugovoriti bez dodjeljivanja državne potpore.
»Vještak za nekretnine« je osoba od ugleda koja:
– posjeduje odgovarajuću diplomu priznatog učilišta ili istovrijednu akademsku kvalifikaciju,
– ima odgovarajuće iskustvo i kompetentna je za izradu procjene zemljišta i zgrada s obzirom na njihovu lokaciju i kategoriju nekretnine.
Ako u nekoj državi članici nisu ustanovljene odgovarajuće akademske kvalifikacije, vještak za nekretnine je član priznatog stručnog tijela nadležnog za procjenu zemljišta i zgrada i:
– imenovan je od suda ili tijela istog statusa,
– posjeduje, barem, priznatu potvrdu o sekundarnom obrazovanju, zadovoljavajući stupanj obuke te najmanje trogodišnje praktično iskustvo, nakon postizanja kvalifikacije i poznavanje postupka procjene zemljišta i zgrada na toj posebnoj lokaciji.
Vještak za nekretnine je neovisan u izvođenju svojih zadaća, tj. tijela javne vlasti nisu ovlaštena za izdavanje naredbi u pogledu rezultata procjene. Državni uredi za procjenu vrijednosti, javni službenici ili zaposlenici smatraju se neovisnima pod uvjetom da je stvarno isključen svaki nepotrebni utjecaj na njihove zaključke.
»Tržišna vrijednost« označava cijenu po kojoj bi se zemljište i zgrade mogli prodati na temelju privatnog ugovora između dobrovoljnog prodavača i neovisnog kupca na dan procjene; podrazumijeva se da je imovina javno ponuđena na tržištu, da tržišni uvjeti dozvoljavaju redovnu prodaju i da se, uzimajući u obzir vrstu imovine, raspolaže uobičajenim razdobljem za pregovore o prodaji.

(b) Odstupanja

Ako je nakon razumnog napora da se zemljište i zgrade prodaju po tržišnoj cijeni jasno da se ne može postići vrijednost koju je odredio stručnjak za nekretnine, odstupanja do 5% od te vrijednosti smatraju se u skladu s tržišnim uvjetima. Ako je nakon daljnjeg razumnog razdoblja jasno da se zemljište i zgrade ne mogu prodati po cijeni umanjenoj za 5% od one koju je odredio stručnjak za nekretnine, može se provesti nova procjena koja treba uzeti u obzir stečeno iskustvo i primljene ponude.

(c) Posebne obveze

Posebne obveze koje se odnose na zemljište i zgrade, a ne na kupca ili njegovu gospodarsku djelatnost, u javnom se interesu mogu vezati uz prodaju pod uvjetom da svi potencijalni kupci moraju i mogu ispuniti spomenute obveze bez obzira na to bave li se nekom djelatnošću ili bez obzira na vrstu djelatnosti. Neovisni stručnjaci trebaju zasebno procijeniti ekonomske gubitke zbog ovakvih obveza i oni se mogu odbiti od kupovne cijene. Obveze, čije je ispunjenje barem djelomično u interesu kupca, trebaju se procijeniti uzevši u obzir tu činjenicu: prednost za kupca može biti, na primjer, u smislu oglašavanja, sponzorstva u sportu ili umjetnosti, imidža, poboljšanja vlastitog okruženja ili rekreativnih sadržaja za osoblje.
Ekonomsko opterećenje vezano uz obveze koje su na teret svih vlasnika u skladu s uobičajenim zakonodavstvom ne oduzimaju se od kupovne cijene (ove obveze uključuju, na primjer, brigu i održavanje zemljišta i zgrada kao dio redovnih društvenih obveza vezanih uz vlasništvo imovine ili plaćanje poreza ili sličnih izdataka).

(d) Troškovi javnih tijela

Primarni troškovi tijela javne vlasti za kupnju zemljišta i zgrada su pokazatelji tržišne vrijednosti osim u slučaju ako je između kupnje i prodaje zemljišta i zgrada proteklo značajno vremensko razdoblje. Iz tog razloga utvrđena tržišna vrijednost ne smije, u načelu, biti manja od primarnih troškova u razdoblju od najmanje tri godine nakon kupnje, osim ako neovisni stručnjak za nekretnine posebno ustanovi opći pad tržišnih cijena zemljišta i zgrada na mjerodavnom tržištu.

3. Obavješćivanje

Ne dovodeći u pitanje pravilo o potporama male vrijednosti, države članice naknadno obavještavaju Komisiju o sljedećim transakcijama kako bi se Komisiji omogućilo da utvrdi postojanje državne potpore i, ukoliko je to slučaj, da procijeni njenu usklađenost sa zajedničkim tržištem:
(a) svaka prodaja koja nije zaključena na temelju postupka otvorene i bezuvjetne ponude, kojim se prihvaća najbolja ili jedina ponuda; i
(b) svaka prodaja koja je, u odsustvu takvog postupka, zaključena po cijeni manjoj od tržišne vrijednosti koju su odredili neovisni stručnjaci za nekretnine.

4. Žalbe

Ako Komisija od trećih strana zaprimi žalbu ili drugi podnesak o navodnom elementu državne potpore vezano uz ugovor o prodaji zemljišta i zgrada u javnom vlasništvu, ona pretpostavlja da nije uključena nikakva državna potpora ukoliko podaci dostavljeni od dotične države članice pokažu da su gore spomenuta načela poštovana.

III.

Dopuštenost dodjele potpora kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti ocjenjuje se sukladno člancima 3. i 4. Zakona o državnim potporama i članku 9. Uredbe o državnim potporama (»Narodne novine«, broj 50/2006) temeljem materijalnih pravila iz točke I. ove Odluke sadržanih u tekstu akta iz točke II. ove Odluke.
Navedena pravila primjenjuju se na poduzetnike. Poduzetnici su pravne ili fizičke osobe koje, obavljajući gospodarsku djelatnost, sudjeluju u prometu roba i usluga, i to na način određen člankom 29. Pravilnika o porezu na dodanu vrijednost (»Narodne novine«, br. 60/1996, 113/1997, 7/1999, 112/1999, 119/1999, 44/2000, 63/2000, 80/2000, 109/2000, 54/2001, 58/2003, 198/2003, 55/2004, 77/2004 – ispravak, 153/2005, 79/2007 i 34/2008).

IV.

Tijela javne vlasti su: tijela državne uprave, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te ustanove i pravne osobe koje imaju javne ovlasti.
Zemljištem i zgradama u javnom vlasništvu u smislu ove Odluke smatraju se nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, te drugih tijela javne vlasti iz stavka I. ove točke.

V.

Ova Odluka stupa na snagu danom objave u »Narodnim novinama«.

Klasa: 421-01/08-01/04
Urbroj: 5030120-08-1
Zagreb, 12. rujna 2008.

Predsjednik
dr. sc. Ivo Sanader, v. r.